問(wèn)題現(xiàn)狀

交房即維權(quán)！

墻體、地面多處開(kāi)裂！

這個(gè)小區(qū)房屋質(zhì)量堪憂！

還有多個(gè)小區(qū)爆出問(wèn)題！

前移大門(mén)，私自開(kāi)道 ...

隨著地產(chǎn)黃金時(shí)代的終結(jié)，加快周轉(zhuǎn)、嚴(yán)控成本正成為開(kāi)發(fā)商們的共同選

擇 。但與之伴隨的是，樓盤(pán)裝修縮水、偷工減料等惡劣現(xiàn)象頻出 。

二.存在問(wèn)題

1.房屋主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題;這種情況屬于致命缺陷，很少出現(xiàn)。

2.嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，主要因?yàn)樵谑褂弥匾�建材過(guò)程中，出現(xiàn)的樓板開(kāi)裂、墻體裂縫等問(wèn)題;這種情況比較明顯，也容易判斷。

3.滲水、發(fā)霉、空鼓等常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。這些問(wèn)題比較常見(jiàn)，在所有的精裝修房交付中基本都會(huì)出現(xiàn)，也是本文討論的爭(zhēng)議點(diǎn)。

三、 拒絕收房的書(shū)面通知

收到開(kāi)發(fā)商發(fā)出的交房通知，如果存在大量質(zhì)量問(wèn)題不想收房，就要及時(shí)發(fā)出《督促開(kāi)發(fā)商限期維修質(zhì)量問(wèn)題的函》，要求開(kāi)發(fā)商限期維修，內(nèi)容如下：

上海 XXXX 有限公司 ：

我與你方于 年 月 日簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)XX區(qū)XXX路XXX弄《XXXX》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該小區(qū))__號(hào)___室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋)。你方按合同約定應(yīng)當(dāng)在2020年6月30日前將房屋交付給我，但你方嚴(yán)重逾期，構(gòu)成根本違約;同時(shí)，待交付房屋存在大量質(zhì)量問(wèn)題、該小區(qū)公共區(qū)域大面積尚未完工、待交付公共區(qū)域存在大量質(zhì)量問(wèn)題(問(wèn)題清單和描述詳見(jiàn)附件一：《驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》)。

經(jīng)過(guò)慎重考慮，我方根據(jù)合同約定和法律規(guī)定作出如下決定：

在9月5日前完成該房屋室內(nèi)質(zhì)量問(wèn)題整改;

在10月1日前完成該小區(qū)公共區(qū)域施工和問(wèn)題整改;

你方按我方已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之二向我方支付違

約金，違約金自2020年7月1日算至問(wèn)題全部整改完成之日止。

我方會(huì)保留運(yùn)用法律手段實(shí)現(xiàn)及向你要求賠償因上述原因造成一切損失的權(quán)利。

特此函告!

函告人：

年 月 日

附件一：《驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》

四.法律分析

(一)精裝修的表現(xiàn)形式

1.《上海市商品房預(yù)售合同》附件三：該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

2.開(kāi)發(fā)商與業(yè)主另行簽訂的裝修合同

3.業(yè)主與開(kāi)發(fā)商指定的第三方簽訂的裝修合同

(二)風(fēng)險(xiǎn)判斷

1.購(gòu)買(mǎi)的是精裝房，為什么還存在這么多讓人眼花繚亂的形式，很明顯是開(kāi)發(fā)商刻意的為了規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)計(jì)。

2.交付標(biāo)準(zhǔn)一定要注明：精裝房或者按樣板房交付。看的樣板房、買(mǎi)的精裝修最后按毛坯房標(biāo)準(zhǔn)交付，出現(xiàn)問(wèn)題成了業(yè)主和裝修公司之間的裝修合同矛盾，明顯就是通過(guò)合同條款減輕自己的合同義務(wù)。

五、解決方案

1.業(yè)主可以存在質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕收房。

理由是：

第一，拒絕收房給開(kāi)發(fā)商壓力，督促其將存在的質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)維修。否則業(yè)主一旦收房，業(yè)主就會(huì)陷入被動(dòng)，維修就會(huì)被一直拖延。

第二，未收房的情況下，開(kāi)發(fā)商即使寄送交房通知書(shū)，也可能會(huì)面臨被認(rèn)定為逾期交房，而承擔(dān)逾期交房違約金的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.業(yè)主以裝修標(biāo)準(zhǔn)縮水為由主張差價(jià)損失。

法院支持的理由參考南京業(yè)主起訴富力地產(chǎn)再審案件：

南京中院再審認(rèn)為，根據(jù)《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第十三條第二款的規(guī)定，《商品房預(yù)售方案》系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向房產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)商品房預(yù)售許可的必備材料，雙方當(dāng)事人簽署的補(bǔ)充協(xié)議第十三條裁明“涉及的資料、圖示、數(shù)據(jù)等均以政府主管部門(mén)批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”，申報(bào)商品房預(yù)售許可證的材料屬應(yīng)批準(zhǔn)文件，且《商品房預(yù)售方案》載明4500元/平方米裝修的單價(jià)信息已在“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)向全社會(huì)進(jìn)行公示，按照補(bǔ)充協(xié)議的約定，《商品房預(yù)售方案》中明示的裝修單價(jià)信息應(yīng)作為雙方合同權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容。

上述《管理?xiàng)l例》第十五條第一款規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示計(jì)價(jià)方式和計(jì)價(jià)依據(jù)”。《商品房預(yù)售方案》載明的4500元/平方米信息應(yīng)視為富力公司向購(gòu)房人明示的精裝修計(jì)價(jià)方式，富力公司主張?jiān)搯蝺r(jià)僅是銷(xiāo)售單價(jià)，不是裝修標(biāo)準(zhǔn)，該主張與上述行政法規(guī)的規(guī)定不符，南京中院再審不予采信。

2017年12月28日，南京中院做出再審判決，撤銷(xiāo)一、二審判決結(jié)果，改判南京富力地產(chǎn)賠償業(yè)主裝修差價(jià)。法院最終認(rèn)定，《商品房預(yù)售方案》載明的裝修單價(jià)信息對(duì)被申請(qǐng)人具有法律約束力。因此，南京中院撤銷(xiāo)了一審、二審的判決。

六、結(jié)語(yǔ)

精裝房交房時(shí)除了具備竣工驗(yàn)收備案材料外，還要符合合同對(duì)于精裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定，這一點(diǎn)與毛坯房存在本質(zhì)區(qū)別。換句話說(shuō)，精裝房要達(dá)到開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)宣傳的拎包入住標(biāo)準(zhǔn)，存在太多的質(zhì)量問(wèn)題，自然達(dá)到了業(yè)主無(wú)法居住使用的程度，開(kāi)發(fā)商除了承擔(dān)繼續(xù)維修責(zé)任外，還要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。否則，任由開(kāi)發(fā)商以保修為擋箭牌，房屋質(zhì)量問(wèn)題只會(huì)愈演愈烈。本文僅供參考，轉(zhuǎn)載原創(chuàng)文章請(qǐng)注明: 房法網(wǎng)(王俊偉 上海市浩信律師事務(wù)所律師 )

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