大數(shù)據(jù)記錄著城市發(fā)展與居民生活的真實(shí)變遷，而持續(xù)研究其背后的發(fā)展脈絡(luò)，則賦予了數(shù)據(jù)更多意義。2021年5月27日，貝殼研究院發(fā)布了《2021新一線(xiàn)城市居住報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”）。報(bào)告從置業(yè)特征、居住競(jìng)爭(zhēng)力、居住負(fù)擔(dān)及移民城市等角度出發(fā)，對(duì)城市人群的居住生態(tài)進(jìn)行了客觀(guān)描述與分析。

繼連續(xù)兩年發(fā)布該類(lèi)報(bào)告之后，今年貝殼研究院將城市范圍擴(kuò)充到35城，包括4個(gè)一線(xiàn)城市、15個(gè)新一線(xiàn)城市及16個(gè)二線(xiàn)城市。此外，報(bào)告還采用科學(xué)計(jì)算方法，給出了“居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)”、“居住負(fù)擔(dān)指數(shù)”和“移民指數(shù)”，全面衡量城市居住的質(zhì)量、難易和人口變化情況。

報(bào)告顯示，一線(xiàn)城市不僅置業(yè)年齡明顯偏高，約為36.9歲，且一線(xiàn)城市的女性置業(yè)人群在各類(lèi)城市中占比最高，已達(dá)到48.79%；置業(yè)特征方面，近半數(shù)受訪(fǎng)者不接受長(zhǎng)租不買(mǎi)，兩居室小戶(hù)型為主力交易戶(hù)型；而分城市看，深圳作為“壓力大的現(xiàn)代化都市”典型代表，“居住競(jìng)爭(zhēng)力、居住負(fù)擔(dān)、房?jī)r(jià)收入比”都是最高，有70%的成交房源都是外地客源，長(zhǎng)沙則是典型的居住友好型城市，不僅居住負(fù)擔(dān)最小、居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)也比較高。

7個(gè)方面為35城“買(mǎi)不買(mǎi)、怎么買(mǎi)”畫(huà)全像

貝殼研究院通過(guò)公開(kāi)采集數(shù)據(jù)和線(xiàn)上調(diào)研的方式，對(duì)35個(gè)城市的置業(yè)人群進(jìn)行了全方位分析，闡述他們?cè)谫?gòu)房年齡、性別分布、資金來(lái)源、居室結(jié)構(gòu)、空間偏好、樓盤(pán)變遷、租買(mǎi)意愿等方面的不同特點(diǎn)。

受限于較高的“上車(chē)”門(mén)檻，一線(xiàn)城市客群購(gòu)房壓力較大，反映在年齡結(jié)構(gòu)上，一線(xiàn)城市的置業(yè)年齡明顯偏高，新房和二手房的置業(yè)年齡分別為36.6歲和37.2歲；而新一線(xiàn)城市及二線(xiàn)城市因尚未進(jìn)入存量市場(chǎng)，新房置業(yè)年齡低于二手房。

在高學(xué)歷女性占比提升、獨(dú)生子女政策影響及傳統(tǒng)婚姻觀(guān)念改變等多重因素影響下，“她經(jīng)濟(jì)”崛起。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市的女性置業(yè)人群占比達(dá)到48.79%，新一線(xiàn)及二線(xiàn)城市這一占比同樣出現(xiàn)不同程度的增幅。

對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，貸款買(mǎi)房都是必需的流程。在貝殼研究院的調(diào)查中，僅31.8%的住房消費(fèi)者無(wú)貸款。貸款受訪(fǎng)者中，僅有13.6%的人還清了貸款，其中65.7%的人是提前還款，且城市能級(jí)越低提前還款的占比越高。

報(bào)告研究發(fā)現(xiàn)，35個(gè)城市中，兩居室成為主力交易戶(hù)型。以北京、上海為代表的一線(xiàn)城市，兩居室成交占比較高。三居室成交戶(hù)型百分占比緊隨其后，佛山、南昌及長(zhǎng)沙等城市的三居室戶(hù)型占比較高，除了受供給側(cè)影響外，這幾個(gè)城市的購(gòu)房壓力相對(duì)較低。在一居室的成交占比重，天津、上海、深圳占比較高，天津位居首位。

空間居住偏好方面，人們逐漸從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”邁進(jìn)。有30.4%的消費(fèi)者希望有一個(gè)“安靜沒(méi)有噪音的臥室”，“溫馨有設(shè)計(jì)感的廚房”、“能用于種植、休息的陽(yáng)臺(tái)”、“能和朋友聚會(huì)的大客廳”也受到一定程度的歡迎。

買(mǎi)房或租房，一直是困擾當(dāng)代年輕人的問(wèn)題。在貝殼研究院的此次調(diào)查中，有49.8%的受訪(fǎng)者不能接受長(zhǎng)期租房而不買(mǎi)房，認(rèn)為有房才有安全感。一線(xiàn)城市不能接受長(zhǎng)期租房不買(mǎi)房的比例最低，女性不能接受的比例比男性高。

此外，樓盤(pán)名字也蘊(yùn)藏著人們對(duì)居住生活的美好想象。北京國(guó)際范與復(fù)古調(diào)并存，修飾詞“國(guó)際”被廣泛采用，“胡同”體現(xiàn)出老北京典型的復(fù)古特色；上海“新村”、“街坊”等詞出現(xiàn)頻率最高；深圳樓盤(pán)“國(guó)際”、“中心”、“世紀(jì)”等詞被普遍使用。

如何衡量“住得好不好”？

是人選擇了城市，還是城市決定了人？報(bào)告給出了各個(gè)城市的居住競(jìng)爭(zhēng)力排名。

貝殼研究院基于2020年城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)模型，對(duì)指標(biāo)維度進(jìn)行了部分更新，測(cè)算出了35個(gè)城市的居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)。

分城市級(jí)別看，一線(xiàn)城市居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)明顯高于新一線(xiàn)及二線(xiàn)城市；從區(qū)域格局看，粵港澳大灣區(qū)的居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)最高，成渝（成都、重慶）和海峽西岸城市群（福州和廈門(mén)）則緊隨其后。

具體到城市本身，深圳居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)較高，明顯高于廣州、杭州、成都、北京及上海等城市，排名居于首位，與20年排名一致；在新一線(xiàn)城市中，居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)較高的城市包括杭州、成都、蘇州、武漢及長(zhǎng)沙等；二線(xiàn)城市中，居住競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)較高的城市包括福州、廈門(mén)、珠海、煙臺(tái)及寧波等。

科學(xué)分析“住房焦慮”

年輕人的焦慮受客觀(guān)條件影響，也被主觀(guān)意愿左右。貝殼研究院也通過(guò)公開(kāi)整理的數(shù)據(jù)，搭建了指標(biāo)模型，并定義了居住負(fù)擔(dān)指數(shù)，統(tǒng)計(jì)出了全國(guó)114個(gè)城市的居住負(fù)擔(dān)情況。

總體來(lái)看，114個(gè)城市中，居住負(fù)擔(dān)較高的前十個(gè)城市包括深圳、北京、上海、三亞、廈門(mén)、杭州、廣州、珠海、天津及嘉興，其中，深圳居住負(fù)擔(dān)居于首位，其次是北京及上海。

在百城中，居住負(fù)擔(dān)最小的新一線(xiàn)城市仍為長(zhǎng)沙。長(zhǎng)沙雖然區(qū)位優(yōu)勢(shì)沒(méi)有沿海城市強(qiáng)，但人均收入水平、就業(yè)機(jī)會(huì)等也處于全國(guó)中上游，無(wú)論是租房還是買(mǎi)房，相對(duì)于城市人均收入而言，負(fù)擔(dān)和全國(guó)其他城市相比都較低。

在大城市中，拋開(kāi)收入談?wù)摲績(jī)r(jià)相對(duì)片面。貝殼研究院也根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)整理2021年新房、二手成交均價(jià)及人均可支配收入，計(jì)算了百城的房?jī)r(jià)收入比情況。百城中，房?jī)r(jià)收入比較高的城市包括深圳、北京、上海、廈門(mén)、三亞、杭州等。深圳、北京和上海的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)20，這意味著普通居民家庭需要20多年才能夠買(mǎi)得起屬于自己的一套房子。而長(zhǎng)沙的收入漲幅則跑贏了房?jī)r(jià)。

購(gòu)房?jī)r(jià)格方面，一線(xiàn)城市購(gòu)房壓力大，購(gòu)房支出遠(yuǎn)高于其他城市。一線(xiàn)城市購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)格在300萬(wàn)以上的占比為45.82%，而其他城市這一占比僅在20%左右。數(shù)據(jù)顯示，80后仍是主力購(gòu)房人群，體現(xiàn)在201-600萬(wàn)的主流價(jià)格區(qū)間上，90后的主流價(jià)格區(qū)間主要集中在200萬(wàn)以下，但90后購(gòu)房占比正逐年增加，取代80后成為購(gòu)房主力軍趨勢(shì)明顯。

租住群體中，普遍可接受的房租收入比在30%以下，也就是說(shuō)，租金不能超過(guò)家庭月收入的30%。與此同時(shí)，調(diào)查顯示，47%的租客反映房東漲價(jià)是最大的痛點(diǎn)，其次有21.3%和19.4%的受訪(fǎng)樣本認(rèn)為租房的最大痛點(diǎn)來(lái)自同租室友和家電老化。

哪里買(mǎi)房老鄉(xiāng)多？

在異地打拼越來(lái)越普遍的今天，哪里的外地買(mǎi)房人較多，哪里的鄉(xiāng)情依然被保留？

貝殼研究院對(duì)交易量進(jìn)行了百分統(tǒng)計(jì)，定義本地百分占比較低的城市為“移民城市”，同時(shí)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，計(jì)算出移民指數(shù)。指數(shù)越高，外地交易百分占比越高。

報(bào)告顯示，深圳、珠海及東莞等粵港澳灣區(qū)城市成為典型的“移民”城市。報(bào)告分析認(rèn)為，近年來(lái)，這些城市在人才友好政策的支持下，憑借著高經(jīng)濟(jì)體量、高薪酬的優(yōu)勢(shì)，不斷吸引外來(lái)人口，特別是高學(xué)歷人青年群體落戶(hù)置業(yè)。

如果分析具體數(shù)據(jù)，結(jié)合城市發(fā)展特點(diǎn)和置業(yè)客戶(hù)來(lái)源結(jié)構(gòu)看，樣本城市又可以劃分為三種不同類(lèi)型。

其一，都市圈核心城市占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，對(duì)外地人口具有高能吸納能力。尤其是深圳，“來(lái)了就是深圳人”，深圳70%的成交房源被外地客戶(hù)買(mǎi)走了。

其二，核心城市外溢，周邊城市強(qiáng)勢(shì)崛起，吸引人口遷入的勢(shì)力范圍外擴(kuò)。杭州、天津、蘇州、佛山等沿海城市憑借獨(dú)特優(yōu)勢(shì)承接外溢的產(chǎn)業(yè)與人口，對(duì)人口的吸引力逐漸向省外周邊城市擴(kuò)張。其中，杭州購(gòu)房人群中，省外購(gòu)房客戶(hù)已經(jīng)撐起了半邊天，占比達(dá)到51%，主要吸引安徽、江西、河南、江蘇等周邊省份的客戶(hù)前來(lái)置業(yè)。

其三，省會(huì)光環(huán)效應(yīng)顯著，鄭州、合肥等城市對(duì)省內(nèi)客群具有更強(qiáng)吸引力。以鄭州為例，作為人口大省河南的省會(huì)，其對(duì)各地級(jí)市人口的吸納能力突出，省內(nèi)購(gòu)房客戶(hù)占比達(dá)到93.7%，也即是每10個(gè)購(gòu)房客戶(hù)中，至少有9個(gè)都是河南老鄉(xiāng)。

除了趨勢(shì)性結(jié)論，報(bào)告還點(diǎn)到了一些頗有意思的個(gè)案。比如，在19個(gè)一線(xiàn)及新一線(xiàn)樣本城市中，天津在21年度選擇全款購(gòu)房的百分占比達(dá)到38.02%，居于首位，在35個(gè)樣本城市中，天津二手房購(gòu)房年齡最高。分析認(rèn)為，天津本地人群相對(duì)保守，不愿背負(fù)過(guò)高房貸壓力，因此選擇全款比例較高，導(dǎo)致購(gòu)房年齡后移。珠海則因大量外地人群旅游置業(yè)，新房購(gòu)房年齡居35城最高。

與此同時(shí)，男性比女性更想要有一個(gè)“能和朋友聚會(huì)的大客廳” 而女性比男性更想要一個(gè)“安靜沒(méi)有噪音的臥室”，年長(zhǎng)者對(duì)于“能用于種植、休息的陽(yáng)臺(tái)”需求高于年輕人。

貝殼找房作為“居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化”的先驅(qū)，始終重視以數(shù)字化提高消費(fèi)者體驗(yàn)，貝殼研究院作為數(shù)字采集分析的重要一環(huán)，也致力于成為新居住領(lǐng)域的領(lǐng)先智庫(kù)。數(shù)知天下，洞見(jiàn)未來(lái)，未來(lái)將有更多海量數(shù)據(jù)，被處理成社會(huì)公眾通俗易懂的市場(chǎng)信息，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供研究支持，為行業(yè)提供專(zhuān)業(yè)、深度的學(xué)術(shù)研究。

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