11月18日，開封市平穩(wěn)基金正式成立，將借鑒南寧市平穩(wěn)基金運營模式開展開封市保交樓工作。保交樓“南寧模式”持續(xù)迭代升級至2.0版本，形成可復制可推廣的重要經(jīng)驗。

當前，房地產(chǎn)“保交樓”工作進入深水區(qū)。債務關系復雜、資產(chǎn)多重抵押、資金缺口巨大等問題樓盤項目，亟待通過創(chuàng)新方式逐步化解。南寧市平穩(wěn)基金市場化紓困長效機制的探索，不僅為當下的爛尾樓項目提供了解題思路，更為構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供了重要參考。

“硬骨頭”難啃，三地考察團南下取經(jīng)

南寧市平穩(wěn)基金(以下簡稱“平穩(wěn)基金”)是全國范圍內最早成立的房地產(chǎn)紓困基金，由三家南寧市國企出資為主，吸引社會資本共同投入發(fā)起設立。隨后鄭州、浙江、湖北、陜西等省市也相繼設立紓困基金。

地方紓困基金成立的背景是，在保交樓攻堅戰(zhàn)的中后期，大部分“易消化”的問題項目已經(jīng)被當?shù)爻峭豆�司或者AMC接手并解決，而剩下的項目普遍面臨資不抵債、資產(chǎn)凍結、債權人眾多以及法律訴訟復雜的困境。

平穩(wěn)基金解決的正是傳統(tǒng)城投平臺難以解決的“老大難”項目。“我們承接的項目，幾乎都是被市場視為‘無解’的硬骨頭。”南寧市平穩(wěn)基金相關人士介紹。

運行三年多來，平穩(wěn)基金相繼完成5127套住房的交付工作，目前仍有2500多套住房等待交付，已成為南寧市保交樓工作中舉足輕重的市場化力量。

平穩(wěn)基金的成功實踐吸引了其他地區(qū)的目光。今年9月，河南省開封市組成的考察團首次南下“取經(jīng)”;11月上旬，開封市、河南省滎陽市和山東省泰安市三地考察團接連到南寧專題考察，與南寧市住建局、平穩(wěn)基金相關負責人共同探討保交樓的成果與經(jīng)驗。

破解保交樓三重難關的“南寧經(jīng)驗”

目前尚未解決的問題樓盤項目普遍存在“交接難”“資金難”“管理難”三大難題。平穩(wěn)基金成功破解“硬骨頭”項目的關鍵，在于其將法制化、市場化、專業(yè)化手段應用于項目重組、資金平衡與運營管理的全流程。

在“交接難”問題上，平穩(wěn)基金在政府協(xié)助下采取“項目公司股權+資產(chǎn)轉讓”雙重隔離方案，有效隔離了原開發(fā)商可能傳導的破產(chǎn)風險，在應對原管理團隊和施工方的對抗時，堅持“新老劃斷”原則，通過項目托管的方式隔離原有債務風險，保障續(xù)建資金�？顚Ｓ眉鞍踩�性。

在面對“資金難”問題時，平穩(wěn)基金通過分割資產(chǎn)盤活、專項借款、商業(yè)開發(fā)利潤反哺等多元方式，多渠道彌補資金缺口。

在“管理難”方面，平穩(wěn)基金所交付的項目嚴格遵循原施工圖紙，保證不減配;同時，在房產(chǎn)證辦理、交付體驗、物業(yè)服務方面充分考慮業(yè)主權益。

從地方走向全國，平穩(wěn)基金迭代2.0版本

平穩(wěn)基金的成功，不僅在于解決了南寧項目的燃眉之急，更在于其模式已經(jīng)具備推廣的可行性。平穩(wěn)基金與開封市的合作則已經(jīng)迭代到了2.0版本，核心創(chuàng)新之處在于資金來源的創(chuàng)新以及引入產(chǎn)業(yè)發(fā)展思維。

梳理可以發(fā)現(xiàn)，目前全國保交樓模式主要包括原開發(fā)商利用剩余資產(chǎn)“自救”、政府平臺公司收購、AMC收購債權、項目破產(chǎn)重整以及平穩(wěn)基金模式。

在過去三年保交樓攻堅戰(zhàn)中，許多“易消化”的項目已經(jīng)通過原開發(fā)商“自救”、政府平臺公司收購兩種方式得到解決。而對于“硬骨頭”項目，只能通過后三種方式進行解決。

平穩(wěn)基金相關負責人介紹，南寧模式1.0版本主要依靠市屬國有企業(yè)出資為主(首期規(guī)模30億元)，適用于有一定國有資本實力的城市。2.0版本通過地方政府以實物資產(chǎn)(土地)出資，輔以抵押融資和政府增信的方式，解決了保交樓所需的啟動資金，可為保交樓前期投入提供資金保障，同時也大幅減輕地方財政負擔。

與此同時，平穩(wěn)基金將保交樓任務與地方經(jīng)濟發(fā)展緊密結合，構建新型房地產(chǎn)發(fā)展模式，轉型為地方資產(chǎn)運營和產(chǎn)業(yè)孵化平臺。

平穩(wěn)基金的成功實踐實現(xiàn)從南寧到開封的跨區(qū)域復制與推廣，房地產(chǎn)風險化解模式邁出了從“一地一策”到“可復制、可推廣”的關鍵一躍。

該模式的核心競爭力在于，成功構建了一個政府引導、市場主導、法制保障的多元共贏框架;以“保交樓”為底線有力維護民眾權益與社會穩(wěn)定，通過精準運作與風險隔離確保國有資本穩(wěn)健回報與保值增值;將紓困過程與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展深度綁定推動資源向新興產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質領域集中。(范祝香)

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