在商業(yè)世界中,簡單或艱難的決策不是絕對的。從過去的經(jīng)驗來看,輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)在某種意義上已經(jīng)成為公司的一個重要的多選題,這使得長租公寓行業(yè)走上了一個更加成熟理性的整合階段。

 

 

在這個整合階段,一家是原本以輕資產(chǎn)模式為主的樂乎,通過北京大興機場加碼成重資產(chǎn)運營。另外一家是直營為主的魔方公寓,推出了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略加速計劃。盡管它們似乎很復(fù)雜,但它們似乎追求同一目標(biāo):加強自身專注于資產(chǎn)管理和在核心業(yè)務(wù)方面運營能力。

魔方公寓作為國內(nèi)集中式長租公寓領(lǐng)頭羊,是去年年底宣布進(jìn)軍輕資產(chǎn)運營,基本魔方公寓CEO柳佳每一次出現(xiàn),輕資產(chǎn)的計劃都會被提到。那么,這套輕資產(chǎn)戰(zhàn)略背后的故事是什么?

專注于精細(xì)化運營是大勢所趨

如果不是2018年的大浪潮,長租公寓行業(yè)可能不會如此迅速地恢復(fù)理智。在瘋狂燒錢促進(jìn)規(guī)模提升階段,很多心急的入場者沒有意識到,長期公寓實際上是一個具有非常高水位,高門檻的行業(yè),不僅需要強大的資本提供幫助,還需要有應(yīng)對各種雷區(qū)的運營管理能力。

一個明顯的趨勢就是整個行業(yè)資源和資源越來越集中。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2018年,與長租公寓相關(guān)的投融資事件共發(fā)生了61起,融資金額達(dá)72.97億元,雖與2017年相比,投融資案例數(shù)有所下降,但融資金額卻同比增長200.91%。相反,資源的稀缺性和中小型企業(yè)成本的持續(xù)增加使生存和擴張變得更加困難。這使得很多長租公寓企業(yè)家真正認(rèn)識到運營的難度和重要性。

 

 

實際上,長租公寓行業(yè)之所以難盈利,一個關(guān)鍵的原因在于其供應(yīng)鏈條復(fù)雜,服務(wù)場景多且周期長,因而運營管理的整體損耗較大。。特別是對于體量還比較小的物業(yè)持有者或運營商來說,實際運營的規(guī)模效應(yīng)尚不明顯,調(diào)節(jié)運營效率和成本控制的壓力相對就更大。

 

 

在這方面,魔方公寓CEO柳佳告訴TBO,長租公寓的運營中有許多“坑”和“雷”。 “長租公寓行業(yè)從項目的選址開始,幾乎是一步一個坑。”從選址,消防,工程,到產(chǎn)品,系統(tǒng),銷售,運營,再到法律,金融,財務(wù)等這些問題,是每一個長期的公司都需要去面對的。柳佳也承認(rèn),魔方公寓在整個過程中經(jīng)歷了許多試錯過程,但當(dāng)時總的試錯成本較低,市場容忍度相對較高。然而,對于今天的新人來說,體量和實力都是有限的,試錯成本就會更高。

更重要的是,抱著類似苦惱的玩家比想象的要多。在萬億美元的長租公寓市場中,品牌公寓的份額在總租賃市場中目前不到5%。在這些品牌公寓的公司中,房源少于50,000的公司數(shù)量為95%。與此同時,全國長期租賃市場滲透率為2%,一線城市為5%,二線城市為1%。這也意味著該行業(yè)的大量房屋掌握在二三線城市的中小企業(yè)手中。他們中的大多數(shù)還沒有為標(biāo)準(zhǔn)化操作開發(fā)出有效的“方法論”,而且運營是粗放的

另外,在黑貓投訴平臺上,長租公寓成為2018年房產(chǎn)領(lǐng)域消費投訴重災(zāi)區(qū)。這些產(chǎn)品及口碑上的問題,也反映出了長租公寓的標(biāo)準(zhǔn)化之困。上個月,央視新聞及央視財經(jīng)頻道先后播出了關(guān)于“我國長租公寓標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)提速”的報道,提出要鼓勵規(guī)�；�、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)等。從長遠(yuǎn)來看,而在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的過程中,頭部的成熟企業(yè)或許可以起到更加積極的作用。

掃雷,先要知道雷在哪

不同于電腦上的掃雷游戲,現(xiàn)實中的掃雷則需要付出實打?qū)嵉拇鷥r。“與其事后填坑,不如事先做好充足的準(zhǔn)備把雷繞過。”在柳佳看來,行業(yè)進(jìn)入新一輪的整合階段,戰(zhàn)況更為激烈,“長租公寓行業(yè)是共生共融的行業(yè),我們希望可以跟行業(yè)分享魔方一路走來所形成的這套‘避雷秘笈’”。

結(jié)合魔方的運營經(jīng)驗,柳佳也向TBO介紹和分享了一些典型的雷區(qū)。

例如,在關(guān)系項目成敗的選址問題上,許多運營商仍然存在一些誤解。其中一個更典型的誤解是“人氣高的地方一定是一個好的選址”。在這方面,柳佳說,深圳的城中村和廣州的城中村人氣高,需求旺盛,但周圍的房屋扎堆。而居民有定價權(quán),而且替代品的價格相對較低,所以這種觀點并不是絕對正確的,而是要在品牌和對應(yīng)客戶群體上找到最佳答案。

對于這些問題,魔方公寓的對策是用數(shù)據(jù)尋求答案。據(jù)柳佳介紹,多年來,魔方公寓通過大數(shù)據(jù)的積累,總結(jié)了十多種標(biāo)準(zhǔn)的選址方法,即魔方七維測量模型。該模型將經(jīng)驗評估轉(zhuǎn)化為動態(tài)數(shù)據(jù)評估。評估項目屬性,交通舒適度,房地產(chǎn)屬性和結(jié)構(gòu),所有權(quán)和其他指標(biāo),以及預(yù)計價格和投資回報周期等,進(jìn)行專業(yè)的背景調(diào)查。

再比如,在長租公寓運營者需要投入最多精力的業(yè)務(wù)之一——銷售方面,許多運營商以高入住率,高出租價格,和更長的租約,為保準(zhǔn),很多運營者以高出租率、高出租價格、租期越長越好等為標(biāo)榜,但實際上,出租定價及最佳簽約租期應(yīng)該根據(jù)市場供需情況來定,并不是一個靜態(tài)的值。為此,魔方公寓整合開發(fā)了一套動態(tài)定價系統(tǒng),該系統(tǒng)使用算法來控制精細(xì)化管理,而不是人為地控制它,以便企業(yè)可以最大化其收入。

除了選址和銷售,柳佳告訴TBO,目前魔方公寓為每個流程都有一套SOP,因此每個鏈接的標(biāo)準(zhǔn)化都有相應(yīng)的操作流程。其結(jié)果是,原本分散的各個細(xì)分業(yè)務(wù),通過輕資產(chǎn)計劃獲得了一個統(tǒng)一的接口,從而使魔方賦能合作運營商的方式更加聚合和高效。這套“避雷大法”也為魔方公寓輕資產(chǎn)模式跑通奠定了基礎(chǔ)。

事實上,許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2019年將是長租公寓打響輕資產(chǎn)競爭的開始。一些業(yè)內(nèi)人士告訴TBO,輕資產(chǎn)模型的前提是了解每個部分的整個產(chǎn)業(yè)鏈和運營路徑。雖然模式似乎更輕,但整體要求“更大,更完整”,這樣可以實現(xiàn)供應(yīng)鏈,服務(wù),品牌,客戶系統(tǒng),營銷等的多維強化。

簡而言之,有了能力才能賦能。上個月完成D輪融資后,魔方公寓是集中式長期公寓行業(yè)融資金額最大的運營商。 魔方公寓已經(jīng)在該行業(yè)深耕了十年,并在整個長租公寓的產(chǎn)業(yè)鏈中積累,進(jìn)行更多的反復(fù)試驗,積累了更多的運營成果。業(yè)內(nèi)人士也表示,即使他們并不了解魔方公寓實際執(zhí)行過程和魔方公寓輕資產(chǎn)計劃的結(jié)果,至少品牌數(shù)量上和資本指標(biāo)對中小運營商可能會更有吸引力。

(新媒體責(zé)編：shang080503)